דורות עילית » קרקעות למכירה – כך תבחרו נכון

קרקעות למכירה – כך תבחרו נכון

רכישת נכס היא ללא ספק אחת הדרכים המשתלמות ביותר להשקיע את הכסף שלכם. בין אם אתם מעוניינים בנכס לשם השקעה או רוכשים אותו לטובת מגורים, רצוי לדאוג שהרכישה שלכם תהיה חכמה ותניב רווחים בעתיד, או במילים אחרות – לוודא שאתם רוכשים נכס מניב.מה זה, בעצם, נכס מניב? נכס מניב הוא נכס שהחזקתו מייצרת הכנסה פסיבית שתעלה על מחיר הקנייה שלו, כלומר -נכס שכאשר תרצו למכור אותו, תצאו ברווח כיוון שבזמן שעבר בין רכישת קרקע להשקעה לבין המכירה ערכה עלה; או נכס שהמחיר בו אתם משכירים אותו עולה על הוצאות המשכנתא החודשיות שאתם משלמים עבורו. איך תוכלו לדעת אם אתם רוכשים נכס מניב? בשביל זה אנחנו כאן.

צעד ראשון: איך בוחרים נכס מניב?

ישנם שני סוגים של נכסים מניבים:

נכס מסחרי – נכס שמיועד לשימוש מסחרי, תעשייתי או משרדי. נכסים מסחריים נהנים לרוב ממחירים השכרה גבוהים לעומת מחירי רכישה נמוכים יחסית, ולכן נחשבים לנכסים מניבים.
נכס למגורים – נכס המיועד למגורים כגון דירה או בית פרטי. לעומת נכס מסחרי, נחשב נכס למגורים כהשקעה משתלמת אף יותר בשל הביקוש הרב בתחום הדיור, כך שרכישת נכס למגורים היא ללא ספק הבטחה לנכס מניב בטוח ויציב הרבה יותר.

כעת, כשברור לכולנו שנכס למגורים הוא הרכישה המשתלמת והמניבה ביותר, יש לתת את הדעת על כך שלא כל נכס למגורים יניב את אותו הרווח, וכי יש לבחור את הנכס אותו אתם רוכשים בחכמה.לפני שאתם מתחילים להשוות בין מחירי דירות או בתים פרטיים באתרי הנדל”ן העיקריים, יש לנו חדשות בשבילכם – העסקה המשתלמת ביותר לא תתקבל מרכישה של מבנה מגורים קיים, אלא תתחיל דווקא בסקירת קרקעות חקלאיות למכירה. ואת התשואה הגבוהה ביותר מתוך כל הקרקעות בישראל המוצעות למכירה בישראל, תקבלו באמצעות רכישה של קרקע חקלאית להשקעה. זקוקים להסבר? אל דאגה, אנחנו מיד מבהירים גם את זה.

צעד שני: למה דווקא קרקע חקלאית?

ישנם שלושה סוגי קרקעות בישראל:

קרקע חקלאית – קרקע המיועדת לחקלאות.
קרקע לבנייה – קרקע המיועדת לבינוי.
קרקע מופשרת – קרקע שהיתה במקור חקלאית, אך לאחר שעברה תהליך של הפשרה, היא כעת מיועדת לבינוי.

אם תבחנו מחירים של קרקעות למכירה, תגלו שכאשר הקרקע היא קרקע חקלאית, המחיר שלה נמוך יותר מאשר של קרקע למכירה המיועדת לבנייה. אם רכשתם קרקע חקלאית ובשלב כלשהו הקרקע הופשרה וכעת היא מיועדת לבנייה, הערך שלה יזנק ויהפוך את הרכישה שלכם להשקעה מניבה במיוחד, ולכן רכישה של קרקע חקלאית להשקעה היא הרכישה הכדאית ביותר.לפני שאתם ממהרים לחגוג, חשוב לציין שהעניין הוא לא תמיד פשוט כפי שהוא נשמע. בשטח למכירה הזמין בקרקעות מדינת ישראל, יש מספר מוגבל של קרקעות משתלמות וגם כאשר מוצעים שטחים חקלאיים למכירה, אין זה אומר כי בהכרח יעברו הפשרה.

בנוסף, תהליך ההפשרה עצמו הוא ארוך ומייגע, ועשוי להיתקל במהלך הדרך בלא מעט קשיים, עיכובים ובעיות. קרקעות חקלאיות למכירה רבות ממתינות להפשרה במשך שנים, ואפילו כאלה שכבר מיועדות להפשרה ממתינות פעמים רבות במשך זמן רב לקבל האישור המיוחל. על מנת להבטיח רכישה נכונה, יש לבדוק היטב את השטח למכירה, להתייעץ עם גורמים מוסמכים על כל הנתונים הקשורים ברכישת הקרקע, ובנוסף להבין מהו לוח הזמנים העומד מולכם, מהן ההוצאות שיידרשו מכם ומהי התשואה הצפויה ועוד.

110,000 ₪ ל-100 מ”ר

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

צעד שלישי: איך לבחור קרקע חקלאית?

ישנם מספר פרמטרים חשובים עליהם כדאי להקפיד בבחירת קרקע חקלאית:

1. לוודא שזו קרקע חקלאית פרטית למכירה – הדבר הראשון שעליכם לבדוק הוא שהקרקע אותה אתם מתכוונים לרכוש היא קרקע חקלאית בבעלות פרטית, ולא בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל. גם כשהקרקע החקלאית נמצאת בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ניתן לחכור את הקרקע, אך אז חשוב לשים לב אם הסכם החכירה כולל סעיף שמאפשר למדינה להחזיר את הקרקע, על פי החלטתה או בתנאים מסוימים, לבעלות המנהל. קרקע שהסכם החכירה שלה כולל סעיף מעין זה היא לא קרקע שמומלץ לקנות, בלשון המעטה. רכישה של קרקע חקלאית פרטית תבטיח לכם שאתם בעלי הקרקע ולא אף גורם אחר, אלא אם כן תרצובעצמכם למכור אותה.2. לבדוק את מיקום הקרקע – מיקומן של קרקעות למכירה משפיע על ערכן ועל התשואה העתידית הצפויה, על הצלחת ההפשרה של הקרקע ועל משך תהליך ההפשרה. המיקום האידיאלי הוא באזור המרכז או בקרבתו, כיוון שבאזור זה ישנה קרבה למקומות תעסוקה רבים וביקוש גבוה באופן כללי, בנוסף, קרבה לכביש מרכזי מוסיפה גם היא נקודות לערך הקרקע כיוון שתמיד כדאי לחשוב, גם אם הקרקע לא מיועדת למגורים שלכם, על הצרכים של מי שיגור בה. לשם כך חשוב לבחון את אופי האזור, את הנגישות אליו, התחבורה הציבורית, מערכות החינוך, הקרבה למקומות תעסוקה וכדומה.3. בחירת חברת הנדל”ן הממונה על הפרויקט – חברות רבות יציעו לכם קרקעות למכירה ויבטיחו הרים וגבעות, אך לא כל חברה תוכל לעמוד בהבטחות שלה. ענף הבנייה כולו שופע בסיפורים על חברות ויזמים שנתקו בקשיים תזרימיים וקרסו בעיצומו של פרוייקט, ובמיוחד כאשר מדובר בקרקעות המיועדות להפשרה, תהליך בירוקרטי ארוך ומורכב, ישנה חשיבות גדולה לידע ולניסיון של החברה, ולהיכרות שלה עם התהליכים והגורמים הכרוכים בתהליך. כדאי לעמוד על טיב החברה, לבחון את נסיונה ואת הצלחות העבר שלה, לוודא שהקרקעות שהיא מציעה הן קרקעות פרטיות הרשומות בטאבו ולבחון את קשריה בענף. ככל שהחברה יותר מבוססת ומקושרת, כך תוכלו להיות שקטים יותר לגבי הצלחת התהליך.4. תכנון התהליך – שלב התכנון אינו תלוי רק בכם, אלא גם בגורמים המקצועיים מולם נעשית הרכישה, אך חשוב להיות מודעים לכך ולהבטיח שהכל נעשה כראוי. תכנון מוצלח יתחיל בבניית אסטרטגיית ההפשרה של החברה, שתיאלץ להתחשב בשלל גורמים, גאוגרפיים, תקציביים ופוליטיים. ההבדל בין תכנון מוצלח לתכנון לקוי עשוי להתבטא בהמתנה ארוכת שנים להפשרת הקרקע. צדדים נוספים של התכנון הם כמובן תכנון השטח, בניית התשתיות והמבנה עצמו, תכנון לוח הזמנים וכמובן התכנון התקציבי. ככל שאלו יפורטו בצורה מדויקת ובהירה יותר, כך תהיו מוכנים יותר לכל מה שיידרש מכם במשך התהליך כולו.מאמרים נוספים שאתם חייבים לקרא:

צעד רביעי: ממה אתם צריכים להיזהר?

לצד כל הצעדים שכדאי לעשות, ישנם גם לא מעט פרטים מהם חשוב להיזהר. אחד מהם הוא, כאמור, חכירה של קרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל, אך בנוסף לכך נתונים רבים נוספים עשויים לעכב ואף לעמיד בסכנה את הפרוייקט כולו.חשוב לבדוק כי הקרקע פנויה לחלוטין, והדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא להגיע בעצמכם אל הקרקע ולוודא שאין שום התיישבות פלסטינית לא חוקית בשטח שמיועד למכירה. בנוסף כדאי לוודא שהקרקע לא נמצאת בקרבת מתקן בטחוני מסוג זה או אחר, ולעבור היטב על מסמכי הרכישה כדי לוודא שאינם כוללים אזהרה לגבי אתרי עתיקות בשטח המבוקש.את בדיקת הקרקע לקראת הרכישה מומלץ לבצע באמצעות אנשי מקצוע מתחום הבנייה והנדל”ן, אשר ידעו אילו סימני אזהרה לחפש, וכיצד להעריך את התשואה ואת הפוטנציאל של הקרקע להפוך לנכס מניב. בבדיקתם חשוב להבין גם למה תתחייבו, כרוכשים, מבחינת הוצאות, אילו מיסים תידרשו לשלם ובאילו עמלות תחויבו.

צעד חמישי: יש לנו קרקעות למכירה במיוחד בשבילכם

על כל התנאים שפירטנו, המגדירים מהן הקרקעות הכדאיות ביותר לרכישה, עונות הקרקעות המוצעות בפרויקט דורות עילית, פרויקת להקמת ישוב חרדי המציע למכירה קרקעות חקלאיות העומדות לקראת הפשרה, לטובת השקעה או למגורים של בני המגזר החרדי.

אם רכישת נכס בנוי במרכז הארץ כיום כרוכה במאות אלפי ואף במליוני שקלים, פרויקט דורות עילית מציע קרקעות למכירה במחיר של 110,000 ₪ ל-100 מ”ר. גם לאחר חישוב ההוצאות הנוספות הכרוכות בבנייה על הקרקע, תוכלו מהר מאוד להסיק כי מדובר באחת ההשקעות המשתלמות ביותר בארץ נכון לעכשיו.

ומבחינת נתוני הקרקע שציינו מוקדם יותר? הקרקעות בפרויקט דורות עילית עונות על כולם:

מיקום

דורות עילית עתידה לקום במזרח גוש דן, על רכס הרים הצופה על האזור כולו, במרחק נסיעה של 15 דקות בלבד מצומת מורשה המרכזית.

חברה

ניהול הפרוייקט מבוצע על ידי חברה מקצועית, עתירת ניסיון וידע, אשר פועלת בתחום כבר שנים רבות ומנוסה במיוחד בתחום קידום התכנון של קרקעות חקלאיות.

קרקע פרטית

הקרקעות עליהן מיועד הפרוייקט להיבנות הן בבעלות פרטית ונמצאות כבר בהליכי הפשרה ותכנון.

100 מ"ר

110,000 ש”ח

500 מ"ר

530,000 ש”ח

* המחירים עלולים להשתנות לפי קצב התיכנון, טל"ח.

הפרויקט מציע לרוכשים מגוון רחב של קרקעות למכירה במסלולי השקעה שונים, כך שכ רוכש יכול למצוא את אפיק ההשקעה המתאים לו ביותר וליהנות מהיתרונות שמציע הפרוייקט, מהתשואה הגבוהה הצפויה בהצטרפות אליו, ומהדרך הזולה והבטוחה ביותר להגיע לדירה.

דורות עילית בתקשרות:

– לכתבה באתר ביזנעס.
– כנס ירושלים ה-16, כתבה בחדרי חרדים.

צעד שישי: טיפים אחרונים לקונים

קונים רבים מוצאים את עצמם עושים טעויות שעולות להן בהמשך הדרך בכסף, זמן יקר ובהרבה תסכול. רגע לפני שנשחרר אתכם לעסקת חייכם, הנה כמה דברים שחשוב לקחת גם אותם בחשבון:

קחו את הזמן כדי להחליט – שום החלטה לא צריכה להיעשות בפזיזות, ובפרט כשמדובר בהשקעה גדולה כל כך. הקדישו את הזמן ואת תשומת הלב הראויים, התייעצו עם אנשי מקצוע מתאימים, על מנת לעשות החלטה שקולה ובטוחה ולמצוא את אפיק ההשקעה הנכון ביותר עבורכם. מצד שני –
אל תהיו שאננים מדי – ישנם פרויקטים, כמו פרויקט דורות עילית, שהקרקעות בהם עשויות להיחטף אם תתמהמהו יותר מדי עם ההחלטה. ברגע שיהיו מולכם את כל הנתונים בצורה ברורה, ואת המלצת אנשי הקמצוע בחרתם, אנחנו בטוחים שתוכלו להיות בטוחים בהחלטה.
צפו את הבלתי צפוי – בעסקאות גדולות ומורכבות מעין אלה, תמיד יהיו הוצאות בלתי צפויות, מיסים שלא ידעתם על קיומם או מצבים בשטח למכירה שמצריכים התארגנות מחדש. עליכם לדעת לתכנן את התקציב שלכם תוך חישוב ההוצאות הבלתי צפויות. איך עושים זאת? שוב – מתייעצים עם אנשי מקצוע שיעזרו לכם להבין מה ההוצאות המתוכננות, על כל סעיפיהן, ולהעריך סכום כסף נוסף לחריגות אפשריות. כך תוכלו להבין בדיוק היכן אתם עומדים מבחינה תקציבית וכיצד אתם עומדים בהוצאות בפועל.
אל תתפתו להוצאות מיותרות – בין אם מדובר בדירה למגורים או קרקע להשקעה, חשוב שתדעו גם מתי לעצור את הפנטזיות. לא כל הפרטים המרכיבים את דירת החלומות שלכם חייבים להיכנס לנכס הנוכחי, במיוחד אם הוא בכלל לא מיועד למגורים שלכם אלא להשקעה. דעו מתי כדאי להתפשר, על מה אפשר לוותר, ונסו להיות פתוחים להצעות של הגורמים המקצועיים האחראים על הפרויקט, יש להם הרבה ניסיון ושווה להקשיב לעצותיהם.

כפי שכבר הבנתם, מציאת קרקעות למכירה היא תהליך שדורש הרבה הבנה והכנה. עשו את שיעורי הבית שלכם, השקיעו בתכנון הרכישה על כל שלביה, וכל שיוותר לנו לאחל לכם הוא – תתחדשו על הדירה החדשה!

Zeev Kazakov